從“有房住”到“住好房”，從簡單的剛性居住需求滿足到關注社區配套、物業管理、小區綠化等因素，人們對一套好房子的定義越來越豐滿。那么一套好房子應該滿足哪些標準？近日，貝殼研究院發起“好房標準”調研，收集超過14萬資深從業經紀人與百城行業媒體的調研問卷。調研顯示，在交通、教育、醫療、區位、生活配套等八大主要影響因子中，交通條件、教育資源和區位情況成為對消費者影響最大的三個主要因素，對消費者的購房決定影響權重最高。
好盤標準的三大核心要素：交通、教育、區位
根據貝殼研究院研究結論顯示，新生代客群漸已成為購房主力，且置業目的多為剛需，限制于購房資金，過往以“空間換時間”的被動置業需求正發生著深刻變化。便利的交通可有效提高出行效率，縮短出行時長，成為置業人群最看重的因子。

僅次于交通，教育資源是第二重要的影響因子。由于教育資源，特別是優質教育資源的稀缺性，教育資源具備明顯的溢價效應，對于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性會更加顯著。排位第三的因素是區位因子，是地段價值的直接體現。
在核心要素排名第一的交通條件中，受訪者表示地鐵站點和公交站點的權重明顯高于其他因子，地鐵站周圍2公里內的房屋均價明顯高出不在這個范圍內的房屋均價，地鐵站對房價具有明顯的溢價效應。

在教育因素上，幼兒園、小學、中學及高等院校等，不同類型教育資源的重要性之間也存在差異，通過調研，我們發現小學是購房群體最關注的教育配套因素，也是改善型客群換房的主要動力之一。

“買買買”需求遠超醫療
綜合商超成為生活配套第一要素
在貝殼研究院的本次研究報告中，生活配套、小區規劃、戶型設計對消費者而言的重要性也相對較高，是購房時僅次于交通、教育、區位的衡量因素。
調研發現，購物中心或百貨商場的重要程度要遠高于其他生活配套設施。“15分鐘生活圈”可實現的線下購物體驗，是品質生活不可或缺的重要一環，成為置業時優先考慮的因素。

此外，貝殼研究院對北京的473個公園進行案例分析發現，七成公園一公里直線距離范圍內的小區成交均價高于對應商圈均價。數據結果還顯示，相比物業、教育、購物中心及公園等因素，三甲醫院對周邊住宅價格的影響程度較小，如果醫院跟小區距離過近，甚至會成為嫌惡設施。這也從側面驗證了需求側對其重要性的評價。

除了外部配套設施之外，小區內部的規劃是否合理也是消費者要考慮的決定因素。根據調查顯示，綠化率、容積率和交通狀況正在樓盤配套影響中權重較高，排在前三。此外，在小區內部交通方面，人車分流和車位充足也對樓盤的品質有很大影響。

此外，還有一些樓盤特色也會給樓盤品質加分，在調研中發現，水系園林設計、貼心物業成為樓盤品質的加分項，此外小區內有兒童樂園、休閑場所、一梯一戶等特色設計也會給樓盤加分。
“得房率”仍是布局設計的最關注要素
在房屋內部布局方面，更小的公攤面積，更高的得房率，仍是消費者關注布局設計的最重要因素。同時，隨著新生代對居住品質的要求，打開窗戶，春暖花開逐已成為“標配”需求。據本次調研的14萬份數據顯示，花園、露臺成為受訪者最關注的居住空間設計，其次是明廚明衛，對于傳統的陽臺而言，其重要性并不是最高的，排在第四。


在戶型選擇上，調研數據指向客戶普遍認為希望能有更多的戶型設計，能提供更多的選擇機會，讓客戶可以根據自身的實際需求和經濟能力，進行更合適的匹配。
從“居者有其屋”到“居者優其屋”，住房消費觀念的改變，讓購房者越來越看重居住空間在精神層面的滿足，布局追求合理、布置追求審美，感受上向輕奢靠攏。同時，在房屋的外部條件中，綠化情況、物業服務、休閑配套、車位配比等樓盤外部因素在住房消費決策中的影響權重有升高之勢。