1月5日,人民銀行、銀保監會聯合發布通知,決定建立首套住房貸款利率動態調整機制:新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限(詳見本報1月6日A02版)。記者發現,在國家統計局統計在列的70個大中城市中,僅有38個城市符合上述條件,首套房貸利率有望低于4%。遺憾的是,青島目前并不在列。
[b]政策:[/b]
[b]首套房貸利率有望低于4%[/b]
此次發布的文件中,有兩點需要注意:一是自2022年第四季度起,各個城市需每個季度,針對當地房價變化進行動態評估,這意味著,一旦一座城市如果出現環比和同比連續3個月上漲的情況,則要適時退出這個機制,利率就得重新上調不低于LPR的20個基點。二是針對新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市,可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。這意味著,這份文件只針對首套房,二套房不在范圍內。這個首套房,包括新房和二手房的首套房。
按一般政策規定,目前首套個人住房貸款利率下限為不低于LPR 20個基點。由于目前5年期以上LPR為4.30%,也就是說大部分城市利率最低執行4.1%,這已是底線。上述文件的出臺,意味著,符合條件的城市在特定時間內的首套房利率有望破“4”,進入“3時代”,即低于4%。
[b]意義:[/b]
[b]預示今年信貸政策會持續寬松[/b]
事實上,早在2022年9月,《中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》就出臺了,確立了房貸差別化的機制,但當時的機制是階段性的:強調2022年6～8月房價連續下跌的城市,可以因城施策,自主決定首套房貸款利率下限,甚至可以直接取消下限。
在不少業內人士看來,1月5日新文件出臺,實際上是對2022年9月政策的一種修正和延續,充分體現了2023年樓市政策導向。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進表示:“這次的政策充分體現了一個重要的思路,即2023年信貸政策會繼續寬松,充分體現了對合理住房需求的保護和重視。尤其是強調了首套房,這意味著商業銀行和房企項目營銷需要主動研究政策,積極對首套購房者宣傳政策,更好釋放政策效應。”
[b]城市:[/b]
[b]38城在列,青島本季度無緣[/b]
此次政策繼續提及房價疲軟城市的標準,即新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市。
根據國家統計局全國70城房價指數數據,最近3個月房價持續下降的城市名單共有38個。其中二線城市13個,分別為大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州；三四線城市為25個,分別為蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚州、宜昌、岳陽、湛江。
根據國家統計局數據,青島2022年9～11月的新建商品住宅銷售價格指數均為環比下跌、同比上漲,所以并不符合此文件的要求,因此青島該季度并不在降首套房房貸利率之列。青島房產網紅天團特邀專家張斌表示,青島2022年新建商品房的銷售,總體呈現出比較穩定的局面,但同比均有小幅上漲,尤其是2022年下半年,反彈的態勢明顯。“這主要是因為主城區釋放的項目增多,包括浮山后、東李、老四方、嶗山等地,這些區域的房價高,拉高了成交均價。”張斌說。
張斌認為,目前“房住不炒”仍是樓市的主基調,所以政策的發布,主要針對首套房,而且針對的是房價疲軟的城市,這意味著覆蓋面并不廣。整體上會給市場更樂觀的預期,但也會使得一部分準備買房的人群將計劃延期,期待更多的利好政策。“目前包括青島在內的不少城市,出現了各個區市之間的樓市分化,主城區十分堅挺,但近郊樓市則很疲軟。所以不排除后期會出政策,由各地政府自主實行‘一區一策’,減少區域間的樓市分化。”張斌說。